A trecut legea care schimbă procedurile pentru ACHIZIȚIA de locuințe. „Legea Nordis”, praf în ochi sau curățenie în domeniul imobiliar. Expert: „Era nevoie de o cernere. Acolo va fi o problemă”
Schimbări importante în peisajul sectorului imobiliar din România. Legea Nordis, depusă, după ce în spațiul public a izbucnit scandalul legat de firma de imobiliare Nordis – care face referire la noi reglementări privind achiziția de imobile și este făcută cu scopul de a-i proteja pe cumpărători – a fost adoptată de Parlamentul României. Modificările legislative au primit, astăzi, votul unanim al deputaților, o situație rară în Camera Deputaților. Legea care va schimba regulile în zona imobiliară va ajunge pe masa președintelui Nicușor Dan pentru promulgare. Având în vedere că legea a fost votată în unanimitate, este puțin probabil ca aceasta să fie contestată la CCR. Legal, dacă are obiecții, și președintele României poate sesiza CCR sau poate trimite legea în Parlament spre reexaminare. Proiectul modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, având ca scop protejarea cumpărătorilor de practici abuzive. Toate sumele achitate ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, pe numele dezvoltatorului, și vor putea fi folosite exclusiv pentru continuarea investiției imobiliare. Camera Deputaților a fost forul decizional. Proiectul a fost deja adoptat de Senat pe 14 aprilie 2025 Conform noilor prevederi, Legea Nordis va schimba suma plătită pentru rezervarea unui imobil. Mai exact, dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul fizic al proiectului: 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor (n.r. în forna adoptată de Senat era tot 25%, însă Camera Deputaților a amendat acest articol. ) Procedurile în cazul achizițiilor de locuințe. Ce prevede noua „Lege Nordis” Obligația dezvoltatorilor imobiliari de a înscrie în Cartea Funciară promisiunile obligatorii de vânzare-cumpărare, pentru a se evita vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane. Limitarea avansului pe care dezvoltatorul îl poate solicita la 15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor. Sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont separat, folosit exclusiv pentru dezvoltarea imobiliară. Folosirea banilor în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. În caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori privilegiați, după statul român, având prioritate la recuperarea banilor. „După părerea mea, este o prostie partea cu instalațiile” Expertul imobiliar Antoanela Comşa, preşedintele Asociației Investitorilor în Real Estate a explicat pentru GÂNDUL ce se pierde și ce se câștigă potrivit noii Legi Nordis – care va reseta zona imobilialelor din România. Interlocutoarea Gândul recunoaște însă că cea mai bună parte din aceaste noi prevederi o reprezintă faptul că se vor mai cerne lucrurile în domeniul imobiliar, mărturisind că era nevoie de o asemenea măsură. „Tu, ca dezvoltator, nu plătești toată lucrarea la început. Am să vă spun și de ce acest 15% – pentru că dacă vrei să cumperi printr-un credit ipotecar, îți trebuie un avans de 15%, după aceea încă 25% la momentul structurii și încă 20% la finalizarea lucrărilor de instalații. Dacă vrei să dai 80% către dezvoltator, îți asumi asta. Dar eu ca dezvoltator nu mai am voie să cer decât aceste sume. După părerea mea, este o prostie partea cu instalațiile, pentru că tehnologia de execuție a unui bloc de apartament este următoarea. Se face, într-adevăr, întâi structura și după aceea se fac fac zidurile și pereții interiori. Vin instalatorii și se apucă și pun o parte din instalații, vin fininsorii și toarnă șapa peste partea de instalații. După ce am turnat și șapa, vin iarăși instalatorii, intră unii după alții și practic tu instalațiile le termini când termini blocul. De la momentul la care am terminat instalațiile, la momentul la care semnez contractul de vânzare-cumpărare pot să mai treacă eventual trei luni, să zicem trei-patru, adică nu mă ajută cu nimic la sfârșit. Noi am insistat să fie dat avansul atunci când se termină structura și următoarea plată să fie făcută, de exemplu când este finalizată – închisă structura și pusă fațada – care este cu totul altceva. Dacă îmi dădea ceva la fațadă, cei 20 % se justificau – dar așa, cei 20 % nu o să-i mai plătească nimeni dacă nu vrea – pentru că repet, instalațiile sunt finalizate la momentul recepției. Acum, nu știu la ce s-au gândit ei când spun instalații. Trebuie definit acest moment când se termină instalațiile.” Expertul imobiliar Antoanela Comşa explică ce înseamnă Legea Nordis Cum va influența Legea Nodis dezvoltatorii imobiliari: „Dezvoltatorii mari și serioși se împrumută de la bancă” Expertul imobiliar Antoanela Comşa susține că Legea Nordis îi va influența cel mai mult pe dezvoltatorii mici, punctând că această lege nu este dată pentru cei care se finanțează bancar. „Am să vă spun și de ce. Pentru că, sunt foarte multe bănci în piață care nu te lasă să folosești banii clienților. Ei intră într-un cont de instrumente, cont blocator și banca nu te lasă să folosești din banii respectivi. Sunt și bănci care te lasă să folosești o parte din ei – cam între 15 și 30 % din avansurile încasate de la clienți. Pentru dezvoltatorii care însă nu erau, cum spunem noi, finanțabili bancari – cei care se finanțau strict din banii clienților – acolo va fi o problemă. Noi am insistat să se gândească foarte bine cum se aplică și de când se aplică, pentru că vă dau un exemplu. Un proiect care a început acum patru luni și n-a reușit să vândă foarte mult și nu este finanțabil, aceste limitări riscă să-l împiedice pe dezvoltatorul care nu are finanțare bancară. Dacă nu vinzi totul într-un ritm destul de bun, nu-ți ajung doar cei 15% avans ca să termini structura. Și atunci, dacă n-are un ritm de vânzări, s-ar putea să aibă o problemă să finalizeze structura. Altfe, eu cred că este un lucru bun pentru piață, pentru că mai sunt, din păcate , cazuri în care se iau banii și se întârzie lucrările. Acest lucru va face un pic de cernere între cei care dezvoltă, pentru că vă dați seama, o companie de principiu – dacă nu reușește să se finanțeze cu banca
Visul „casă, dulce casă”, transformat în chirie pe viață „Orice se poate întâmpla în piața imobiliară. Nu toți dezvoltatorii sunt rechini”
Probleme imobiliare noi, la vremuri noi! Cam așa s-ar putea rezuma soarta domeniului imobiliar în România lui 2025, când visul de a avea o locuință proprie începe să rămână și mai mult o dorință neîmplinită. Sau, în cazul în care reușești să-ți achiziționezi un spațiu al tău, asta te transformă într-un datornic pe viață băncilor și statului. În timp ce ”ordonanța austerității” i-a dus pe români la următorul nivel de disperare, expresia „casă, dulce casă” devine încet, dar sigur, ”casă, chirie pe viață”. Antoanela Comșa, expert imobiliar, a declarat, într-un interviu pentru Gândul, că anul 2025 va fi unul dificil și provocator și din punct de vedere imobiliar, iar românii vor opta din ce în ce mai mult pentru apartamentele vechi sau se vor orienta spre zona chiriilor, o decizie considerată a fi mai practică în actuala conjunctură. La Primăria Capitalei continuă „tradiția rechinilor imobiliari” lăsată de Nicușor Dan Cât despre Bucureștiul administrat până de curând de Nicușor Dan, actualul președinte al României, expertul imobiliar mărturisește că Stelian Bujduveanu, primarul general interimar, continuă tradiția lăsată de predecesorul său, aceea de a nu semna pentru PUZ-uri. Antoanela Comșa susține că aceste blocaje de construcție impuse în București nu au dus, în toți acești ani, la nimic bun, în Capitală construindu-se în continuare într-un ritm haotic. „Din păcate, Bucureștiul nu s-a schimbat față de ultima noastră discuție, în sensul în care domnul primar interimar continuă politica domnului președinte Nicușor Dan. Mai exact, tot nu se semnează, tot nu avem PUZ-uri puse pe ordinea de zi. Chiar citeam un comentariu al domnului primar de la Sectorul 6 care spunea că va intra la vot Codul Urbanismului, pentru că el este, de altfel, un jalon în PNRR și ar fi trebuit să fie, atenție, aprobat încă din primul trimestru al anului 2024. Suntem în curând la finalul anului 2025, deci oricum trebuie să intre la vot. Poate că prin acest Cod al Urbanismului se vor mai lămuri câteva din lucruri, cine, cum, ce aprobă, vom vedea. Mulți dezvoltatori insistaseră ca PUZ-urile să treacă la sector. Acest blocaj nu aduce nimic bun, iar eu nu sunt de acord ca acest lucru să depindă total de un singur om. Trebuie să ne gândim la următorul lucru, și anume că nu vrem să lăsăm toată puterea în mâna unei singure entități, pentru că niciodată nu știi cine va fi acea persoană. Lucrurile trebuie să fie cumva făcute, astfel încât să poată să decidă o majoritate. Eu sunt prima care spune că Bucureștiul s-a dezvoltat haotic. Partea proastă este că acest blocaj face, din păcate, să se dezvolte în continuare haotic. Adică, nu s-a întâmplat nimic bun, în ciuda acestui blocaj în București. Cred că trebuie să mergem în direcția în care să avem o legislație foarte clară care să ne spună «domnule, ai voie să construiești de la A până la B în culoarea C, atâtea etaje etc». Nu s-a schimbat nimic. Avem poate Sectorul 6, unde domnul Ciucu (n.r. – primarul Ciprian Ciucu) este, din punctul meu de vedere, un om care știe să găsească calea de mijloc, pentru că nu vă închipuiți că în Sectorul 6 se autorizează ușor. Pe de altă parte, vă spun că sunt sectoare, și nu vreau acuma să dau nume neapărat, în care s-a depus documentația în vederea obținerii unei edificări anul trecut și s-a obținut anul acesta. Cred că trebuie să înțelegem că, totuși, nu toți dezvoltatorii imobiliari sunt «rechini». Din păcate, astăzi, cei care sunt corecți stau și așteaptă, și bat pe la uși, tocmai pentru că sunt corecți și doresc să facă lucrurile cum trebuie. Pe când, cei care ocolesc legea în continuare găsesc chichițe și găsesc portițe, și fac în așa fel încât să nu respecte legislația„, a spus Antoanela Comșa. „Este vorba de strategia fiecăruia și de decizia fiecăruia ce face cu banii proprii” Expertul imobiliar susține că 2025-2026 vor fi ani austeri, cu taxe și cu impozite noi, ceea ce va impacta direct și zona imobiliară. Antoanela Comșa mărturisește că vom vedea o presiune pe chirii, pentru că orașele mari totuși atrag clienți ai imobiliarelor și ei vor decide să stea în chirie. Cu toate acestea, expertul în imobiliare a explicat că nevoia de locuire există și că în luna iulie a acestui an au fost înregistrate tranzacții record pe piața imobiliară. „Dobânzile nu vor scădea, pentru că avem o inflație mare. Vedem o inflație în creștere, ceea ce împiedică scăderea dobânzilor și atunci lumea va avea o problemă și în a accesa un credit ipotecar. Pentru că piața imobiliară ne spune că 60% din tranzacții se fac cu fonduri proprii, dar cei 40% erau tocmai acești clienți care nu au niște venituri foarte mari și care cumpărau proprietăți situate cumva mai la periferie. Pe de altă parte, există totuși un paradox, deoarece anul acesta am văzut în luna iulie tranzacții-record. De ce? Pentru că, pe de o parte, mai avem ceva bani în piață anul acesta și probabil în prima lună a lui 2026, în sensul în care impozitul pe dividende crește de la 10 la 16%, ceea ce înseamnă 60%. Companiile își vor distribui dividende destul de mult pentru primele nouă luni. Tot ce va fi la septembrie 2025 se va distribui clar pentru a economisi o diferență de 60%. Și atunci banii aceștia probabil nu toată lumea îi va duce pe bursă sau nu toată lumea îi va duce pe titluri de stat, ci vom vedea și achiziții de imobile, investiții în piața imobiliară. Nevoia de locuire există. Partea proastă este că, probabil, mulți se vor mai duce și pe piața de apartamente vechi, care au problemele pe care le au cu pierderile de căldură, cu faptul încălzesc de la sistemul centralizat. Și, cel puțin în București, tot citim avarie, avarie, la nu știu câte sute de apartamente din sectorul X, Y sau Z, care rămân fără apă caldă sau fără căldură. Și atunci nu este neapărat un lucru bun să achiziționezi în grabă ca și investiție un apartament într-un