Piața imobiliară a României în 2026, sub presiunea fiscală și economică
Piața imobiliară din România intră în 2026 într-un context marcat de presiunea fiscală și cea economică, după un an în care creșterile au fost semnificative. În timp ce perspectivele locale arată o încetinire a ritmului de creștere, iar cumpărătorii și investitorii devin mai prudenți, vecinii noștri atrag atenția investitorilor și a analiștilor din întreaga lume. Bulgaria, în special Sofia, traversează una dintre cele mai bune perioade de expansiune imobiliară din Uniunea Europeană, cu prețuri care au crescut spectaculos. Totuși, România rămâne o destinație atractivă pentru investitori și cumpărători, dar lecția bulgară ne demonstrează că dezvoltarea sustenabilă și adaptarea rapidă la cerere poate aduce avantaje semnificative pe piața locală. Lecția bulgară: Prețurile apartamentelor au crescut cu 156% Bulgaria reprezintă unul dintre cele mai bune exemple din întreaga Uniune Europeană când vine vorba de creșterea imobiliară. Potrivit datelor publicate de Eurostat, prețurile locuințelor au crescut cu 156% comparativ cu trimestrul al treilea din 2015, iar capitala Sofia a avut cel mai mare aport la acest avans. În trimestrul al treilea din 2025, Bulgaria a raportat o creștere anuală de peste 15% a prețurilor, mult peste media UE, situată în jur de 5,5%. Chiar dacă numărul de tranzacții a scăzut, piața a rămas stabilă, iar locuințele au continuat să fie un instrument de protecție a capitalului. România se află între creșterea moderată și diferențe regionale La polul opus Bulgariei se află România, care se așteaptă ca în 2026 să treacă printr-o etapă de echilibrare a prețurilor la locuințe. Deși creșterea prețurilor a fost de 10-14% în 2025, analiștii din industrie se așteaptă ca avansul să se tempereze undeva între 4% și 8%. Astfel, în 2026 prețul mediu al locuințelor din România ar urma să se situeze între 100.000 și 120.000 de euro, deși valorile pot să varieze în funcție de oraș și de tipul proprietății. Diferențele regionale sunt un criteriu din ce în ce mai vizibil în rândul cumpărătorilor. Capitala rămâne principalul punct de interes, susținut de cererea constantă și de oferta diversificată, în timp ce pentru orașe precum Clujul apar deja semne de stagnare deoarece prețurile rămân ridicate în raport cu veniturile oamenilor. În alte orașe precum Timișoara sau Iași prețurile sunt mai accesibile, dar ritmul de creștere rămâne solid, susținut de cerere și de lipsa de locuințe noi. Sursa: imobiliare.ro Mai mult decât atât, piața imobiliară din România se confruntă cu o dinamică a prețurilor diferită în funcție de tipul de proprietate, oraș sau cartier. Clujul rămâne cel mai scump oraș din țară, cu prețuri de aproximativ 2.900-3.200 de euro pe metru pătrat, deci cu aproximativ 40% mai mari decât în București, unde prețurile medii se situează între 2.000-2.300 de euro pe metru pătrat. Piața imobiliară se mișcă diferit în funcție de orașe Un alt factor care determină o creștere moderată a pieței imobiliare românești este evoluția neuniformă. Centrele universitare și economice precum București, Cluj, Timișoara sau Iași au cerere constantă, în timp ce orașele mai mici înregistrează creșteri mai lente, cu prețuri mai stabile și un volum de tranzacții mai mic. De asemenea, presiunea asupra prețurilor este determinată de reducerea autorizațiilor de construcție cu 15% în 2025. Așadar investițiile în imobilele noi rămân mai atractive atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori, în timp ce locuințele second-hand câștigă în zona de accesibilitate. În orașele mari, apartamentele noi din zone premium ating valori mari pe metru pătrat, în timp ce apartamentele vechi, chiar dacă se află în aceleași cartiere, ating valori mai mici. Practic, cererea pentru locuințe de calitate rămâne ridicată și depășește oferta, dar segmentul second-hand rămâne mai accesibil și mai competitiv. Riscurile majore pentru imobiliare rămân fiscalitatea și dobânzile Money, pen, glasses and angled pocket calculator on a white background,Image: 138510344, License: Royalty-free, Restrictions: , Model Release: no, Credit line: – / Wavebreak / Profimedia Cel mai mare risc pentru piața imobiliară din România în 2026 rămâne presiunea fiscală. Majorarea impozitelor locale de la 1 ianuarie, regulile mai stricte cu privire la avansurile în tranzacțiile cu dezvoltatorii și taxele noi pentru materiile prime pot afecta atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii. În plus, introducerea unei taxe pe carbon pentru materiile prime importante din afara Uniunii Europene adaugă o presiune extra pentru costurile de construcție în acest an. Deși inflația a scăzut, menținerea unor dobânzi relativ ridicate face ca accesul la finanțare să fie selectiv și favorizează tranzacțiile cash și sectorul proprietăților second-hand. „Concluzia este clară: 2026 nu este anul speculației, ci al disciplinei financiare. Accentul se mută de la creșterea accelerată de preț la randamentul real, costul total de deținere și calitatea activului. Nu vorbim despre o criză imobiliară, ci despre o piață mai matură, mai selectivă și mai rațională”, atrage atenția Oana Ivan, fondatoarea O.I. Real Estate Group. Diaspora devine „un motor” pentru cererea rezidențială Un alt fenomen care influențează piața imobiliară se leagă de întoarcerea diasporei în țară, ca urmare a dificultăților economice și a costului vieții tot mai ridicat din Europa de Vest. Românii care se întorc acasă aduc capital acumulat în afară și contribuie la cererea mare pentru locuințele noi din marile orașe. Practic, diaspora devine un motor pe termen lung pentru cererea rezidențială și compensează pentru sectorul populației locale care nu are acces la credite. De asemenea, acești locuitori contribuie la dinamizarea cererii în zona locuințelor noi iar investițiile imobiliare devin mai sustenabile și predictibile. RECOMANDAREA AUTORULUI: Prețuri în creștere pe piața imobiliară din România, în 2026. În ce oraș sunt cele mai scumpe apartamente în blocuri noi, cu peste 3.300 euro/mp Taxele cresc și mai mult de la anul: Guvernul anunță trecerea la impozitarea clădirilor și terenurilor la valoarea de piață pentru persoanele fizice, de la 1 ianuarie 2027
Presiunea fiscală lovește Rompetrol. Grupul ia în calcul oprirea rafinăriilor Petromidia și Vega din februarie. Petrobrazi, singura unitate activă
Grupul Rompetrol ar putea suspenda temporar activitatea rafinăriilor Petromidia Năvodari și Vega Ploiești, începând din luna februarie, pentru o perioadă de 30 de zile. Decizia, aflată încă la nivel de analiză, este pusă pe seama presiunii fiscale crescute și ar putea avea un impact devastator asupra pieței carburanților și securității energetice a României. Potrivit surselor Mediafax din industrie, oficialii Rompetrol ar fi decis deja suspendarea temporară a procesului de rafinare la Petromidia și Vega, pentru o perioadă de aproximativ 30 de zile, începând din februarie 2026, fără a fi stabilită, deocamdată, o dată exactă. Informațiile apar în contextul în care compania a reclamat public, în ultimele luni, o povară fiscală considerată excesivă, cu efecte directe asupra sustenabilității activității. „Pentru Rompetrol Rafinare, consecinţele regimului fiscal introdus în decembrie 2022, prin măsuri de suprataxare (de solidaritate) şi continuat cu noi taxe pe cifra de afaceri (ICAS – impozitul suplimentar din activitatea de petrol şi gaze şi IMCA – impozitul minim pe cifra de afaceri), începând cu anul 2024, sunt existenţiale. Spre exemplu, IMCA aplică impozitare în lanţ, taxând acelaşi litru de combustibil de mai multe ori, în fiecare verigă a lanţului de distribuţie (rafinare, distribuţie carburanţi, retail) – ducând rata efectivă de impozitare la peste 100%”, avertizau oficialii companiei în noiembrie. Aceștia subliniau și rolul strategic al companiei: „În calitate de operator al 46% din capacitatea de rafinare a României, acoperind 30% din cererea naţională de carburanţi, principal furnizor de combustibil pentru aviaţia de apărare, unic producător de bitum şi polimeri şi furnizorul principal de carburanţi pentru Republica Moldova, riscul discontinuităţii activităţii companiei ar pune în pericol securitatea energetică a României, stabilitatea financiară, veniturile bugetare şi credibilitatea strategică a ţării în regiune”. Costuri fiscale de sute de milioane de dolari Calculele preliminare indicau că Rompetrol Rafinare ar fi urmat să plătească, doar în 2026, aproximativ 120 de milioane de dolari din impozitul minim pe cifra de afaceri, calculat la un nivel de 1%. Chiar și în cazul reducerii cotei la 0,5%, costurile din industria petrolieră ar rămâne extrem de ridicate. În acest context, Federația Patronală a Energiei, organizație care reprezintă circa 95% din industria de petrol și gaze din România a criticat modul de elaborare a noii „ordonanțe-trenuleț”, acuzând lipsa consultării mediului de afaceri și impactul major asupra companiilor din sector. „Compania reiterează nevoia stringentă enunțată de mediul de business ca inițiative fiscale precum impozitul minim pe cifra de afaceri să fie abrogate și înlocuite cu soluții sustenabile, completate cu stimulente pentru investiții în domenii strategice, obiectivul companiei fiind să își mențină rolul în stabilitatea domeniului energetic și, ulterior, să-și diversifice și dezvolte operațiunile”, se arată într-un comunicat recent al Rompetrol, publicat odată cu rezultatele financiare după primele trei trimestre din 2025. În perioada ianuarie- septembrie 2025, rafinăria Petromidia Năvodari a procesat peste 4,3 milioane de tone de materii prime, obținând aproximativ 1,25 milioane de tone de benzină și 2,28 milioane de tone de motorină și Jet A1. Circa 60% din vânzările de carburanți au fost direcționate către piața internă. De cealaltă parte, rafinăria Vega, singurul producător intern de bitum și hexan, a procesat aproximativ 281.000 de tone de materie primă în primele nouă luni din 2025, nivel determinat direct de cantitățile livrate de Petromidia. Per total, Rompetrol Rafinare a procesat 4,61 milioane de tone de materii prime în cele două rafinării, cu un flux stabil asigurat de KazMunayGas. Producția totală de carburanți s-a ridicat la 3,52 milioane de tone, iar cifra de afaceri brută a ajuns la 4,44 miliarde de dolari. EBITDA a fost de 175 milioane de dolari, în timp ce rezultatul net a rămas negativ, la -20 milioane de dolari, pe fondul volatilității pieței și al cadrului fiscal. Petrobrazi, posibil singura rafinărie funcțională din România În afară de Petromidia și Vega, în România mai funcționează rafinăria Petrotel, deținută de Lukoil, aflată în prezent în revizie, și rafinăria Petrobrazi, deținută de OMV Petrom. Astfel, din februarie anul viitor, Petrobrazi ar putea rămâne singura rafinărie operațională din România. Inaugurată în 1934 și modernizată masiv după privatizarea OMV Petrom din 2004, rafinăria a beneficiat de investiții de peste 2 miliarde de euro, este amplasată pe o suprafață de 400 de hectare și are o capacitate anuală de 4,5 milioane de tone. Aceasta asigură procesarea întregii producții interne de țiței și acoperă aproximativ o treime din cererea națională de combustibil.