Piața imobiliară a României în 2026, sub presiunea fiscală și economică
Piața imobiliară din România intră în 2026 într-un context marcat de presiunea fiscală și cea economică, după un an în care creșterile au fost semnificative. În timp ce perspectivele locale arată o încetinire a ritmului de creștere, iar cumpărătorii și investitorii devin mai prudenți, vecinii noștri atrag atenția investitorilor și a analiștilor din întreaga lume. Bulgaria, în special Sofia, traversează una dintre cele mai bune perioade de expansiune imobiliară din Uniunea Europeană, cu prețuri care au crescut spectaculos. Totuși, România rămâne o destinație atractivă pentru investitori și cumpărători, dar lecția bulgară ne demonstrează că dezvoltarea sustenabilă și adaptarea rapidă la cerere poate aduce avantaje semnificative pe piața locală. Lecția bulgară: Prețurile apartamentelor au crescut cu 156% Bulgaria reprezintă unul dintre cele mai bune exemple din întreaga Uniune Europeană când vine vorba de creșterea imobiliară. Potrivit datelor publicate de Eurostat, prețurile locuințelor au crescut cu 156% comparativ cu trimestrul al treilea din 2015, iar capitala Sofia a avut cel mai mare aport la acest avans. În trimestrul al treilea din 2025, Bulgaria a raportat o creștere anuală de peste 15% a prețurilor, mult peste media UE, situată în jur de 5,5%. Chiar dacă numărul de tranzacții a scăzut, piața a rămas stabilă, iar locuințele au continuat să fie un instrument de protecție a capitalului. România se află între creșterea moderată și diferențe regionale La polul opus Bulgariei se află România, care se așteaptă ca în 2026 să treacă printr-o etapă de echilibrare a prețurilor la locuințe. Deși creșterea prețurilor a fost de 10-14% în 2025, analiștii din industrie se așteaptă ca avansul să se tempereze undeva între 4% și 8%. Astfel, în 2026 prețul mediu al locuințelor din România ar urma să se situeze între 100.000 și 120.000 de euro, deși valorile pot să varieze în funcție de oraș și de tipul proprietății. Diferențele regionale sunt un criteriu din ce în ce mai vizibil în rândul cumpărătorilor. Capitala rămâne principalul punct de interes, susținut de cererea constantă și de oferta diversificată, în timp ce pentru orașe precum Clujul apar deja semne de stagnare deoarece prețurile rămân ridicate în raport cu veniturile oamenilor. În alte orașe precum Timișoara sau Iași prețurile sunt mai accesibile, dar ritmul de creștere rămâne solid, susținut de cerere și de lipsa de locuințe noi. Sursa: imobiliare.ro Mai mult decât atât, piața imobiliară din România se confruntă cu o dinamică a prețurilor diferită în funcție de tipul de proprietate, oraș sau cartier. Clujul rămâne cel mai scump oraș din țară, cu prețuri de aproximativ 2.900-3.200 de euro pe metru pătrat, deci cu aproximativ 40% mai mari decât în București, unde prețurile medii se situează între 2.000-2.300 de euro pe metru pătrat. Piața imobiliară se mișcă diferit în funcție de orașe Un alt factor care determină o creștere moderată a pieței imobiliare românești este evoluția neuniformă. Centrele universitare și economice precum București, Cluj, Timișoara sau Iași au cerere constantă, în timp ce orașele mai mici înregistrează creșteri mai lente, cu prețuri mai stabile și un volum de tranzacții mai mic. De asemenea, presiunea asupra prețurilor este determinată de reducerea autorizațiilor de construcție cu 15% în 2025. Așadar investițiile în imobilele noi rămân mai atractive atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori, în timp ce locuințele second-hand câștigă în zona de accesibilitate. În orașele mari, apartamentele noi din zone premium ating valori mari pe metru pătrat, în timp ce apartamentele vechi, chiar dacă se află în aceleași cartiere, ating valori mai mici. Practic, cererea pentru locuințe de calitate rămâne ridicată și depășește oferta, dar segmentul second-hand rămâne mai accesibil și mai competitiv. Riscurile majore pentru imobiliare rămân fiscalitatea și dobânzile Money, pen, glasses and angled pocket calculator on a white background,Image: 138510344, License: Royalty-free, Restrictions: , Model Release: no, Credit line: – / Wavebreak / Profimedia Cel mai mare risc pentru piața imobiliară din România în 2026 rămâne presiunea fiscală. Majorarea impozitelor locale de la 1 ianuarie, regulile mai stricte cu privire la avansurile în tranzacțiile cu dezvoltatorii și taxele noi pentru materiile prime pot afecta atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii. În plus, introducerea unei taxe pe carbon pentru materiile prime importante din afara Uniunii Europene adaugă o presiune extra pentru costurile de construcție în acest an. Deși inflația a scăzut, menținerea unor dobânzi relativ ridicate face ca accesul la finanțare să fie selectiv și favorizează tranzacțiile cash și sectorul proprietăților second-hand. „Concluzia este clară: 2026 nu este anul speculației, ci al disciplinei financiare. Accentul se mută de la creșterea accelerată de preț la randamentul real, costul total de deținere și calitatea activului. Nu vorbim despre o criză imobiliară, ci despre o piață mai matură, mai selectivă și mai rațională”, atrage atenția Oana Ivan, fondatoarea O.I. Real Estate Group. Diaspora devine „un motor” pentru cererea rezidențială Un alt fenomen care influențează piața imobiliară se leagă de întoarcerea diasporei în țară, ca urmare a dificultăților economice și a costului vieții tot mai ridicat din Europa de Vest. Românii care se întorc acasă aduc capital acumulat în afară și contribuie la cererea mare pentru locuințele noi din marile orașe. Practic, diaspora devine un motor pe termen lung pentru cererea rezidențială și compensează pentru sectorul populației locale care nu are acces la credite. De asemenea, acești locuitori contribuie la dinamizarea cererii în zona locuințelor noi iar investițiile imobiliare devin mai sustenabile și predictibile. RECOMANDAREA AUTORULUI: Prețuri în creștere pe piața imobiliară din România, în 2026. În ce oraș sunt cele mai scumpe apartamente în blocuri noi, cu peste 3.300 euro/mp Taxele cresc și mai mult de la anul: Guvernul anunță trecerea la impozitarea clădirilor și terenurilor la valoarea de piață pentru persoanele fizice, de la 1 ianuarie 2027
De ce costă 32,5 milioane cel mai scump apartament în Viena
Viena, capitala Austriei, are o populație de 2,9 milioane de locuitori, fiind al cincilea cel mai populat oraș din UE. Nu este doar cel mai dezvoltat oraș economic și centrul administrativ al țării, ci un adevărat centru cultural. Viena s-a remarcat de-a lungul istoriei ca o „capitală culturală” europeană. În 2024, 8,17 milioane de turiști au vizitat orașul pentru a admira „istoria” încă vie, fie pentru a o asculta prin muzica simfonică, fie pentru a o „savura” prin tradiționalul șnițel vienez și prăjitura de ciocolată a lui Sacher. Viena fost scaunul de domnie al împăraților Casei Habsburgilor: Maximilian al II-lea al Sfântului Imperiu Roman, Maria Terezia a Austriei, Iosif al II-lea al Sfântului Imperiu Roman, Francisc I al Austriei (și ultimul împărat al Sfântului Imperiu Roman) și Franz Joseph I al Austro-Ungariei. A fost locul de naștere al psihoanalistului Sigmund Freud și al reginei Marie Antoinette a Franței, poreclită „Madame Deficite”, ghilotinată pentru trădare și irosirea bogățiilor Franței. Viena este orașul în care muzicieni și compozitori faimoși, precum Beethoven, Brahms, Haydn, Mozart, Schoenberg, Johann Strauss I și Johann Strauss II s-au făcut remarcați pentru concertele cu orchestrele simfonice. Este locul unde se înalță splendoarea barocului: Palatul Schonbrunn – reședința imperială de vară a Habsburgilor, Palatul Imperial Hofburg, Palatul Belvedere și Biserica Sfântului Karl. Și mai sunt Opera de Stat cu stilul arhitectural renascentist și Catedrala gotică a Sfântului Ștefan. Catedrala Sfântului Ștefan din Viena Prețul celui mai scump apartament în Viena Mulți turiști își doresc să se stabilească în acest oraș. Din păcate, costurile sunt foarte mari. În centrul Vienei, chiria lunară pornește de la 1.000 de euro. În cartierele mărginașe, chiriile sunt între 300 și 700 de euro. Cel mai scump apartament din Viena este de vânzare în prezent pe Parkring, în districtul 1 al orașului. Se situează în Palatul Henckel von Donnersmark, construit în anul 1872, proiectat de arhitecții August Schwendenewin și Johann Romano, la comanda lui Hugo Henckel von Donnersmarck (1811-1890), industriașul antreprenor care a înființat prima oțelărie, o fabrică de hârtie și a pus bazele industriei siderurgice. El l-a construit pentru a-i face „cadou” baronesei Laura von Kaszony, a doua sa soție. Prima lui soție a fost contesa Laura von Hardenberg. Fotografie realizată cu Viena din turla nordică a Catedralei Sfântului Ștefan (Envato) Prețul? Oficial, este ținut în secret, dar există indicii. Situat în inima primului district al Vienei, la adresa Parkring 14, este probabil cea mai exclusivist apartament de lux din oraș, potrivit OE24. Prețul oficial cerut nu a fost niciodată dezvăluit. Cu toate acestea, circulă în culise un zvon care face vâlvă chiar și în peisajul imobiliar de lux din Viena. Agentul imobiliar Michael Leber a dezvăluit prețul celui mai scump apartament. El a aflat de la „sursele” sale că cel mai scump apartament din Viena se vinde la uimitoarea sumă de: 32,5 milioane de euro. Însă, reședința este una dintre cele mai prestigioase. Are vedere directă la parcul orașului și este la doar câteva minute de mers pe jos de Catedrala Sfântul Ștefan. Prin urmare, nu este surprinzător faptul că aici se construiește unul dintre cele mai scumpe apartamente din Austria. Acolo a locuit contele Edmund Zichy (1811-1894), un patron al artelor și științelor. În apartamentul său și-a amplasat colecția de bronzuri indiene și chinezești. Și a mai locuit contele Mir și Alberto, marchizul de Hohenkubin. Palatul a fost jefuit și avariat după cel de-al Doilea Război Mondial. Din 2013, este parte al gigantului hotelier Radisson SAS. În 2023, în interiorul clădirii a fost inaugurat și hotelul de 5 stele, Palais Vienna, parte a Grupului Almanac. Sursa Foto: Envato Autorul recomandă: S-a deschis Târgul de Crăciun de la Viena. Până când poate fi vizitat
Locuitul la oraș, tot mai costisitor. Ce venit lunar trebuie să câștigi pentru a-ți cumpăra o locuință în București, în 2025
În 2025, majoritatea tinerilor nu-și pot achiziționa locuințe din cauza veniturilor mici și sunt nevoiți să aleagă între a locui și mai mult cu părinții sau să-și caute cu chirie, care poate costa mai mult de jumătate din salariu. București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov sunt orașele cu cele mai multe locuri de muncă, dar și cele mai scumpe pentru locuit. De la 1 august 2025, după aplicarea cotei TVA de 21%, locuințele se scumpesc și mai mult. TVA de 21%, de la 1 august 2025 Pentru un tânăr care câștigă minimul brut de 3.700 lei va fi imposibil să-și cumpere locuință proprie și foarte dificil de trăit cu chirie, cele mai mici tarife lunare fiind între 150 și 200 de euro. Potrivit FANATIK, după creșterea TVA de la 9% la 21% pe 1 august 2025, un român cu salariu minim va trebui să-și caute încă un loc de muncă mai bine plătit pentru a primi credit ipotecar de la bancă. Apartamentele se scumpesc În cazul unui apartament de 100.000 de euro, costul acestuia va crește cu 12.000 de euro. Așadar, de la 1 august, apartamentul respectiv va costa 112.000 de euro. În cazul unui apartament de 70.000 de euro, prețul va crește la 78.000 de euro. Un apartament de 135.000 de euro, cu o suprafață de 42 mp, ideal pentru o familie mare, va costa cu 16.000 de euro mai mult de la 1 august. Obținerea unui credit pentru un astfel de apartament spațios necesită un venit minim de 9.520 de lei de la 1 august 2025, cu 1.000 lei mai mult față de prezent. Ce venit minim trebuie să ai pentru a achiziționa un apartament În Brașov, pentru a cumpăra un apartament de 42 de mp, adică de 105.000 de euro românii trebuie să câștige minim 7.000 de lei. De la 1 august, trebuie să câștige minim 7.600 de lei, având în vedere că apartamentul se va scumpi cu 12.600 euro mai mult, ajungând la 117.600 de euro. În București, Cluj-Napoca și în Timișoara, un cetățean trebuie să câștige un venit lunar minim de aproximativ 6.608 lei – 6.720 de lei de la 1 august. În Constanța, un apartament de 83.328 de euro va costa de la 1 august în jur de 93.000 de euro. Sursa Foto: Shutterstock Autorul recomandă: Apartamentele vechi cu 3 camere ating prețuri-record. Iată singurele zone din București unde mai poți cumpăra SUB 100.000 de euro